房屋：公司购买还是个人购买好？要静下心来熟悉政策，慢慢测算

一、购置

(相关资料图)

购置房屋时主要涉及增值税进项税额抵扣、契税、印花税等。

1.进项税额抵扣

无论是以公司名义还是以个人名义购买，销售方所缴纳的增值税是不会变化的，但公司名义购买且是增值税一般纳税人，可以按规定抵扣进项税额（如属于不能抵扣情形或者公司是小规模纳税人也不能抵扣），个人购买是不能抵扣进项税额。

2.契税

在购买环节都涉及契税，无论是以公司名义还是以个人名义购进都需要缴纳，适用税率一样。

3.印花税

如是公司需要缴纳，而个人有特殊情况，依据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）规定，对个人销售和购买住房暂免征收印花税。

【例】购买300万元的住房为例，企业应缴纳印花税0.15万元（300×0.05%），而个人无须缴纳。

二、持有

购置房屋时主要涉及企业所得税税前扣除、房产税、城镇土地使用税等。

1.企业所得税税前扣除

以公司名义购买住房，可以通过计提折旧在企业所得税税前扣除。

以个人名义购买住房，不存在税前扣除的问题，只能通过租赁给公司，税前扣除租金，但是个人要去税务机关代开发票，缴纳增值税及附加（分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税，如果开专票公司抵扣进项税额还是需要缴纳增值税）、个人所得税（应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%；对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税）。

2.房产税

（1）自用

公司自用，应缴纳的房产税=原值×(1-10%～30%)×1.2%；

个人持有非住宅自用，房产税=原值×(1-10%～30%)×1.2%×50%（自2022年1月1日至2024年12月31日，对个人减按50%征收房产税）；如是个人持有住宅自用，免征房产税（除上海重庆外）。

（2）出租

公司出租房屋，应缴纳的房产税=不含税租金收入×12%

个人出租房屋，应缴纳的房产税=不含税租金收入×12%（非住房）/4%（住房）×50%（自2022年1月1日至2024年12月31日，对个人减按50%征收房产税）

3.城镇土地使用税

公司购买房屋应按规定缴纳城镇土地使用税。

对个人非居住用地应按规定缴纳城镇土地使用税，居住用地不需要缴纳城镇土地使用税。

4.房屋对外出租

公司需要缴纳增值税（5%或者9%）、企业所得税、房产税、印花税（0.1%）

个人需要缴纳增值税（分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税，如果开专票公司抵扣进项税额需要缴纳增值税）、个人所得税（应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%；对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税）、房产税、印花税（住房免征，非住房0.1%自2022年1月1日至2024年12月31日减半）。

【补充】（1）自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%

（2）自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%

三、房屋转让

出售房屋环节主要涉及增值税及附加、土地增值税、所得税及印花税。

（一）公司转让房屋

1.增值税（9%或5%）及附加

2.土地增值税（四级超率累进税率：即增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；增值额占扣除金额50%至100%，税率40%；增值额占比100%至200%，税率50%；增值额占比200%以上，税率为60%）

3.企业所得税（企业整体适用税率）

4.印花税

5.购买方缴纳契税

（二）个人转让房屋

1、增值税

（1）个人销售其取得的不动产(不含其购买的住房)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（2）个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住房)，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（3）个人销售自建自用住房免征增值税。

（4）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

（5）个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

（6）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

2、个人所得税

个人转让二手房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。（个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税；满足条件的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税；通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税）

3、印花税

对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

4、土地增值税

（1）对个人销售住房暂免征收土地增值税。

（2）满足条件的继承及赠与房地产的行为不征收土地增值税：

5、契税

（1）契税税率为3%—5%，满足一定条件税率为1%、1.5%、2%。

（2）对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税，但并不包括法定继承人继承土地、房屋权属的情况。

（3）在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

综合上述分析，在购买房产时，以公司名义购进房屋可以抵扣增值税进项，持有期间，又可以按折旧等相关费用进行企业所得税税前扣除；但是在转让房产时，公司转让房产所缴纳税费高于个人转让房产，持有期间房产税等税费也企业持有房产也高于个人持有房产。

最后重要提醒，以公司名义购进房屋，房屋就是公司的哦，公司要是经营不善清算就“拿”不回来等法律风险。

来源：小陈税务08